Организация Ипотечного кредитования
в коммерческом банке "ИНВЕСТСБЕРБАНК"

ОГЛАВЛЕНИЕ

3.3. Ипотечные программы, реализуемые в  ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ

В АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК"  осуществляется выдача ипотечных кредитов как физическим, так и юридическим лицам. Однако для последних получение кредита под залог недвижимости несвойственно и достаточно затруднено. Для физических лиц реализуется целый ряд ипотечных программ: собственная ипотечная программа банка, программа фонда США - Россия «ДельтаКредит» (упрощенная схема, которая позволяет купить с помощью ипотечного кредита готовое жилье), программа по кредитованию населения на потребительские цели под залог жилых и нежилых помещений. 
В период 2000 – середины 2001 г. в Инвестсбербанке действовала также Московская ипотечная программа. Однако по решению правительства Москвы ее реализация была временно приостановлена.
Основные характеристики действующих в Банке программ представлены в таблице 3.1. Одной из их особенностей является то, что покупаемая с помощью ипотечного кредита квартира обязательно должна находиться либо в Москве, либо в ближайшем Подмосковье.
Кредиты по программе «ДельтаКредит» являются льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к заёмщикам (в т.ч., по официальному подтверждению уровня доходов) и к страхованию (требуется обязательное страхование предмета залога, жизни и здоровья заемщика, утраты права собственности). Кредиты по собственным программам банка являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к заёмщику предъявляются более мягкие требования.
Все кредиты выдаются в долларах США и погашаются постоянными ежемесячными платежами. Проценты начисляются на остаток непогашенной части кредита. Основной метод погашения – равными срочными уплатами в конце отчетного периода.
Таблица 3.1.

3.4. Расчет затрат заемщика на   ипотечный кредит в АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК"
Сравним финансовые затраты заемщика, который берет кредит по программе фонда США – Россия «ДельтаКредит» и по собственной ипотечной программе банка. Целевое назначение кредита – покупка квартиры.  Все затраты разделим на две группы: 1) затраты на получение кредита; 2) затраты на обслуживание кредита. Размер кредита, примем равным 21000 долларов США. Допустим, что покупаемая квартира стоит 30000$, следовательно, оставшиеся 30% ее стоимости (9000$) оплачивает сам заемщик.
Затраты на получение кредита представим в таблице 3.2.
Таблица 3.2.
Затраты заемщика на получение ипотечного кредита

* Фиксированная сумма в рублях переводится в доллары по официальному курсу ЦБ на дату расчетов.
По кредитам, выдаваемым по программе «ДельтаКредит» требуется обязательное страхование предмета залога, жизни и здоровья заемщика, утраты права собственности.        
Страховой взнос рассчитывается следующим образом: ежегодный остаток долга, увеличенный на 10%, умножается на 1,5%. В первый год он будет составлять следующую величину: 21000*110%*1,5% = 346,5$.
Величина 10% составляет накладные расходы банка.
По кредитам, выдаваемым по собственной ипотечной программе банка требуется обязательное страхование предмета залога.
21000*110%*1% = 231$. Эта величина будет составлять сумму страхового взноса заемщика в первый год пользования кредитом.
Составим планы погашения обоих видов кредитов.
План погашения кредита по программе фонда США-Россия (таблица 3.3.) достаточно специфичен: несмотря на то, что официальный срок кредитования составляет 10 лет или 120 месяцев, реально план погашения кредита равен 122 месяцам. Это объясняется тем, что в первый месяц выплачиваются только проценты по кредиту и срок кредита не уменьшается, а в 122 месяц - остатки задолженности, которые вызваны тем, что срочные выплаты округляются в меньшую сторону.
План погашения кредита по собственной программе банка (таблица 3.4.) составим на основе стандартной схемы – платежи в счет погашения долга производятся равными срочными уплатами. 
Согласно статистике Инвестсбербанка, большинство заемщиков берет кредит на покупку жилья по собственной ипотечной программе и стремится погасить его досрочно. Во многом это объясняется высокой процентной ставкой, неуверенностью в завтрашнем дне, отсутствием надежных источников вложения денежных средств. Следует заметить, что за досрочное погашения кредита по программе «ДельтаКредит» установлен штраф в размере около 3% от досрочно погашаемой суммы

Таблица 3.3.

План погашения кредита, выдаваемого Инвестсбербанком

по программе «ДельтаКредит», $

Таблица 3.4.
План погашения кредита, выдаваемого Инвестсбербанком
по собственной ипотечной программе, $

4. ОРГАНИЗАЦИЯ ИпотечноГО кредитованиЯ на железнодорожном транспорте

История развития ипотеки на Федеральном железнодорожном транспорте имеет совсем короткую историю. 19 февраля 2001г на уровне МПС РФ  было создано ЗАО «Желдорипотека», которое  предлагало ипотечные кредиты в размере до 85% стоимости приобретаемой квартиры под 10% годовых сроком на 15 лет. В том числе и потому, что функционирование общества осуществлялось на коммерческой основе,   предлагаемая схема ипотечного кредитования широкого распространения не получила, так как и с позиции потенциального участника, и с позиции МПС не способствовала массовому решению жилищно-социальных проблем работников железнодорожного транспорта. Так, например, оформление ипотечного кредита через банк было длительным и сложным процессом, стоимость квартиры после погашения кредита возрастала более чем в два раза, материальная выгода заемщика (разница между ¾ ставки рефинансирования ЦБ и ставкой ипотечного кредита) облагалась налогом по ставке 35%, условия кредитования предполагали среднемесячный доход заемщика в размере около 15 тысяч рублей, в  ипотечной программе «Желдорипотеки» не могли  принять участие железнодорожники - работники массовых профессий с их низкой заработной платой.  
В порядке развития жилищной ипотечной программы  Министерством путей сообщения 4 июня 2002г принято указание за № 85у «О внесении изменений и дополнений в Концепцию жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы»,   которым предусматривалась    возможность получения жилья на условиях ипотеки.
 Во исполнение этого указания и по специальному разрешению Министерства путей сообщения (в порядке эксперимента)  на Московской железной дороге  было создана уже некоммерческая организация «Фонд Жилищная социальная ипотека» (НО «Фонд Жилсоципотека»). «Жилсоципотека» разработалао положение, регламентирующие  порядок предоставления жилья на условиях ипотеки, в основе которого лежала идея оформления продажи квартир в рассрочку. Предлагаемая экспериментальная схема полностью устраняла недостатки ипотечной программы ЗАО «Желдорипотека».
Условия ипотеки  НО «Фонд Жилсоципотека» являются на порядок  привлекательнее  существующих  предложений  банков и  строительных организаций, но распространяются только  на работников железнодорожного транспорта, в том числе, молодых  специалистов. Поэтому студентам  как будущим молодым специалистам  для внимательного ознакомления предлагается  полное, без купюр  «Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки «Жилсоципотека»», утвержденное начальником ФГУП «Московская железная дорога» 22 июля 2002г.;   «Правила продажи жилья работникам предприятий Московской железной  дороги  с применением механизма ипотеки», утвержденные  9 октября 2002г Председателем Распорядительного совета НО «Фонд Жилсоципотека» и  пакет документов для оформления продажи квартир по ипотечной схеме  (см. приложение 3).   Именно этот пакет названных документов Управление Московской железной дороги указанием №НОК-308 от 28 марта 2003г направило на подведомственные предприятия для руководства  и обеспечения своевременного и качественного оформления продаж квартир претендентам на приобретение жилья по ипотечной схеме через НО «Фонд Жилсоциипотека». Чуть позже    МПС РФ распространило эту схему ипотечного кредитования на всю сеть железных дорог России.

4.1. Порядок строительства и условия предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной
ипотеки «Жилсоципотека»

Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки «Жилсоципотека»  утверждено начальником Московской железной дороги 22 июля 2002г. Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РСФСР, законами РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Постановлениями правительства РФ «О федеральной целевой программе «Жилище» и другими законодательными актами Российской Федерации, а также с учетом «Концепции жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы», утвержденной указанием МПС России от 04.06.02г. № 85у.
Данное Положение направлено на расширение возможностей очередников улучшить свои жилищные условия, увеличение объемов и соблюдение нормативных сроков жилищного строительства за счет привлечения личных средств граждан.

1.        Общие положения.
1.1 Настоящее Положение распространяется на очередников и работников предприятий и учреждений, входящих в состав ФГУП «Московская железная, —  дорога» (Дорога).
1.2. Строительство платного жилья осуществляется за счет средств Фонда. Как правило, Фонд выступает дольщиком в строительстве, заказчиком которого является Дорога.
2.       Порядок предоставления жилой площади очередникам дороги.
2.1.  Очередникам  дороги  жилая     площадь  предоставляется строго  в соответствии с очередностью, по совместному решению администраций и профсоюзных   организаций   предприятий   и   учреждений,   утвержденному руководством отделений (дирекций, центров и трестов) и президиумами райпрофсожей  или теркомов,     согласованному  руководством Дороги  и Дорпрофсожем.

1. Фонд предоставляет гражданам жилую площадь по договорам купли- продажи   с   рассрочкой   платежа  с   залогом   (ипотекой)   приобретаемой квартиры.
2. Договор купли-продажи Фондом оформляется под поручительство
   одного из членов семьи (или родственника) и Дороги.

3. Условия оплаты предоставляемой жилой площади.
3.1.Жилая площадь на состав семьи в размере установленной законодательством нормы на 1 человека предоставляется очередникам на условиях внесения обязательного первоначального взноса не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья и последующей рассрочки оплаты оставшейся стоимости квартиры сроком до 15 лет под 2 % годовых.
Сумма ежемесячных выплат по погашению рассрочки платежа не должна превышать 35 % совокупного семейного дохода покупателя, а оставшиеся в распоряжении семьи средства не должны быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи для данного региона.
Конкретный срок рассрочки устанавливается для каждого покупателя индивидуально, с соблюдением вышеуказанных условий.
До 20% жилья, строящегося с участием Фонда,  может быть предоставлено очередникам вне очереди, при условии выплаты ими первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости приобретаемой квартиры или выполнения обязательств по договору купли-продажи жилого помещения в срок до 5 лет.
3.2. Приобретенная очередниками жилая площадь сверх установленной социальной нормы оплачивается единовременно, вместе с первоначальным взносом..
Норма предоставления жилой площади составляет 18 кв.м общей площади на одного человека.
В   зависимости   от   конструктивной   особенности   предоставляемого жилого    помещения    допускается    предоставление    жилого    помещения размером до 33 кв.м общей площади для одиноко проживающего человека и до 42 кв.м общей площади для семьи из двух человек.
3.3.     В оплату части стоимости приобретаемой жилплощади очередник может  сдать   «Фонду»  ранее  занимаемую  жилплощадь,   которая будет оцениваться «Фондом» по рыночным ценам, действующим в регионах. Очередникам, оставившим в собственности занимаемое жилое помещение (для проживания или для продажи), жилая площадь и льготы по оплате предоставляются с учетом размера этого помещения.
Освобождаемая гражданами жилая площадь будет предоставляться очередникам дороги на тех же условиях, что и в домах-новостройках.
3.4.     Молодым  специалистам  (в  соответствии   с  Приложением  №9   к приказу начальника  дороги  от  03.02.2000г.  №19/Н),   направляемым   по производственной необходимости на определенный участок работы и нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилая площадь предоставляется по ходатайствам предприятий и решению руководства дороги вне очереди с оплатой первоначального взноса не менее 5% и рассрочкой оплаты оставшейся стоимости квартиры до 15 лет под 1% годовых.
На эти цели направляется до 5% жилой площади, строящейся с участием Фонда.
3.5.     Специалистам, переводимым по производственной необходимости в другую  местность,  отдаленную  от  их  местожительства,  платная  жилая площадь  предоставляется   вне  очереди,  на тех  же условиях,  что  и для очередников.  При  этом  по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа за ними сохраняется ранее занимаемая жилплощадь.
3.6.     Специалистам,        по    роду    деятельности    которых    требуется приближение их места жительства   к месту работы, жилая   площадь   по решению       администрации        и        соответствующего     профсоюзного органа предоставляется вне очереди с единовременной     100%  оплатой её стоимости, при этом за ними сохраняется ранее занимаемая жилплощадь.

1. По  отдельному  решению     руководства Дороги  и Дорпрофсожа
   разрешается реализация   квартир   железнодорожникам,   не   являющимся
   очередниками,   с   оплатой   ими   жилплощади   на     следующих  условиях:
   первоначальный взнос не менее 15% от стоимости квартиры с последующей
   рассрочкой оставшейся части стоимости до 15 лет под 10 % годовых.
2. Квартиры,  построенные  Фондом  за счет  привлеченных  средств
   (кроме средств Московской железной дороги) и из собственной прибыли
   могут реализовываться по рыночным ценам, в первую очередь работникам
   Московской железной дороги.

3.9.     В случае увольнения работника по п.6, 7, 8, 9 ст.77; п.6 (пп. в, д), п.7,8,9,10,11ст.81   Трудового   кодекса   Российской   Федерации,   до   момента увольнения он обязан оплатить всю задолженность за предоставленную жилплощадь, а по ст.80 (кроме ухода на пенсию); п.5, п.6 (пп. а,б,г) ст.81 дополнительно к задолженности оплатить и проценты по ней за весь период пользования    по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день увольнения с предприятия.
3.10.   В   случае   неисполнения   требований,   оговоренных   в   п.3.9.,
в месячный срок после увольнения, в соответствии с законом РФ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» и договором купли-продажи, Фонд вправе
обратить взыскание на заложенную квартиру    в порядке, установленном,
действующим законодательством.
3.11.   Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной   жилой   площади   через   фонд   жилищной   социальной   ипотеки «Жилсоципотека», утвержденное 13.05.02 г., отменяется.

4.2. Правила продажи жилья работникам предприятий Московской железной дороги с применением механизма ипотеки

1. Общие положения
1.1. Настоящие Правила (далее по тексту Правила) разработаны в соответствии с жилищным законодательством, Указанием Министерства путей сообщения Российской Федерации №85у от 04.06.2002г., приложением к нему №1 «О Концепции жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005г.» и «Положением о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади» утвержденным начальником Московской железной дорогой 22.07.2002г.
1.2. Правила продажи жилья определяют взаимоотношения работников, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий на предприятиях, далее именуемых «Претенденты», НО «Фонда Жилсоципотека», далее «Фонд» и предприятий, филиалов и структурных подразделений ФГУП «Московская железная дорога», далее «Предприятие», по вопросам приобретения (продажи) через Фонд жилья с применением механизма ипотеки.
1.3. Правила определяют:

1. порядок формирования списков Претендентов и распределения жилой
   площади;                                                                                
2. порядок и условия приобретения жилой площади;
3. возможность реализации находящейся у Претендента в собственности
   жилой площади с целью уменьшения суммы    долга за приобретаемую
   квартиру;

-условия предоставления рассрочки платежа при приобретении жилой площади по договорам купли-продажи, долевого участия в строительстве, цессии (уступки права требования), или другим договорам;

1. порядок расчета стоимости реализуемого жилья.

2. Порядок формирования списков претендентов и распределение жилой площади
2.1. Предприятия и профкомы формируют списки очередников в соответствии с жилищным законодательством и утверждают их в вышестоящих организациях. Списки ежегодно корректируются в 1  квартале года и вывешиваются в установленном месте.
2.2. Очередники, желающие принять участие в ипотечной дорожной программе строительства определенного дома заполняют установленной формы анкету (далее по тексту анкета) на предприятиях по месту работы.
2.3. Анкеты Претендентов проверяются Предприятием на правильность заполнения, платежеспособность и за подписями руководителей Предприятий и председателей профкомов, заверенные печатями направляются в Фонд до конца года предшествующего году ввода объекта строительства на который они составлены.
2.4. Анкеты регистрируются Фондом установленным порядком. Из анкет Претендентов, признанных Фондом платежеспособными формируются списки Претендентов, которые до 1 февраля вводного года передаются соответствующим по месту расположения домов отделениям дороги (а по г. Москве службе гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения).
Анкеты Претендентов,  признанных неплатежеспособными  возвращаются Фондом на Предприятия для доработки.
2.5. 0тделения дороги на основании списков Претендентов формируют предложения по распределению жилой площади строго в соответствии с годами постановки на учет Претендентов и, заверив их у руководства отделений и райпрофсожей (теркомов), направляют руководству дороги для согласования в срок до 1 марта года ввода объектов.
2.6. Согласованные дорогой распределения жилой площади передаются в Фонд для ее оформления.
3. Порядок и условия приобретения жилой площади
3.1. После получения от жилищного отдела службы гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения утвержденного руководством дороги пофамильного списка распределения жилой площади Фонд заключает с Претендентами исходя из условий максимальной рациональности один из следующих договоров:
а) купли-продажи в кредит с условием рассрочки платежа;
б) купли-продажи с условием полной оплаты стоимости квартиры;
в) долевого участия в строительстве;
г) договор цессии (уступки права требования);
3.2. Условия приобретения работниками дороги жилых помещений определены «Положением о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади на дороге», в соответствии с которым:
3.2.1.Очередникам, получающим жилую площадь не выше установленной нормы на состав семьи с учетом ранее занимаемой жилой площади (18 кв.м. на человека) в соответствии с очередностью, она предоставляется с оплатой первоначального взноса в размере не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья и последующей рассрочкой оплаты оставшейся части стоимости квартиры сроком до 15 лет (срок рассрочки определяется исходя из заявления Претендента и его совокупного семейного дохода). При наличии излишек в предоставленной жилой площади категориям работников, указанных в настоящем разделе, они оплачиваются единовременно с первоначальным взносом. Срок оплаты первоначального взноса определяется договором. Размер ранее занимаемой жилплощади не учитывается, если Претендент проживает:
-в ветхом и неблагоустроенном жилом  фонде с износом 65% и более;

1. в общежитии;
2. в коммунальной   квартире, при условии что на одного члена семьи
   приходится менее 15 кв.м. общей площади;

3.2.2. Молодым специалистам ( признанным таковыми в соответствии с Приложением №9 к приказу начальника дороги от 03.02.2000г.№19/Н), направляемым по производственной необходимости на определенный участок работы и нуждающимся в улучшении жилищных условий, по ходатайствам предприятий, филиалов и структурных единиц и решению руководства дороги, жилая площадь предоставляется вне очереди с оплатой первоначального взноса не менее 5% и рассрочкой оплаты оставшейся стоимости квартиры до 15 лет.
3.2.3. Специалистам, переводимым по производственной необходимости в другую местность, отдаленную от их местожительства, платная жилплощадь предоставляется вне очереди, на тех же условиях что и для очередников. При этом по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа за ними сохраняется ранее занимая жилплощадь, либо предоставляется дополнительная льгота по оплате приобретаемой жилой площади.
3.2.4. Специалистам, по роду деятельности которых требуется приближение их места жительства к месту работы в рамках одной местности, жилая площадь по решению администрации и соответствующего профсоюзного органа предоставляется вне очереди с единовременной 100% оплатой ее стоимости, при этом за ними сохраняется ранее занимаемая площадь.
3.2.5. До 20% жилья, строящегося с участием Фонда, может быть предоставлено очередникам вне очереди, при условии выплаты ими первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости приобретаемой квартиры или погашения оставшейся стоимости в срок до 5 лет. При этом предпочтение оказывается оплатившим наибольший первоначальный взнос, вплоть до 100% стоимости квартиры. При отсутствии на эту площадь желающих очередников, на таких же условиях оплаты первоначального взноса, но с рассрочкой платежа под 10% годовых, жилая площадь может предоставляться работникам дороги или предприятий системы Министерства путей сообщения России, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий, которым также по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа квартиры могут предоставляться по рыночной стоимости.
З.З. После подписания одного из договоров, указанных в пункте 3.1. Претендент оплачивает сумму обязательного взноса, исходя из условий, определенных в соответствии с п.3.2., с предоставлением Фонду документа, подтверждающего произведенную оплату. Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается Претендентом в соответствии с заключенным договором, ежемесячно равными частями в срок до 25 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца после заключения договора. Размер ежемесячного платежа не должен превышать 35% совокупного ежемесячного дохода семьи Претендента, при этом оставшиеся в распоряжении семьи средства не должны быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи для конкретного региона.
3.4. В случае предоставления Претенденту рассрочки последний обязан ежегодно с 01.01.2004г. предоставлять Фонду справки о совокупном семейном доходе членов семьи, указанных в анкете (далее по тексту -справка). Исходя из анализа предоставляемых ежегодно справок о совокупном семейном доходе Претендента и указанных в анкете членов его семьи, Фонд вправе сократить срок рассрочки и изменить размер ежемесячных платежей без пересчета стоимости квартиры, о чем в письменной форме в течение месяца Фонд уведомляет Претендента.
3.5. В случае расторжения трудового договора с предприятием-Поручителем по нижеприведенным основаниям Претендент обязан:
-по п.6,7,8,9 ст.77; п.6 (п.п. в, д), 7,8,9,10,11 ст.81 Трудового кодекса Российской Федерации до момента увольнения внести единовременно оставшуюся сумму стоимости жилой площади;
-по ст.80 (кроме ухода на пенсию); п.5,6 (п.п. а, б, г) ст.81 Трудового кодекса Российской Федерации оплатить на момент увольнения оставшуюся стоимость квартиры, пересчитанную по ставке рефинансирования Банка России, действующей на момент увольнения.
3.6. В качестве способа обеспечения оплаты приобретаемой жилой площади Претендент обязан предоставить поручительство физического лица (лиц), совокупный ежемесячный доход которого (-ых) в 2,86 раза превышает сумму ежемесячного платежа, указанную в заключенном с ним договоре, а также поручительство юридического лица. Соответствующие договора поручительства должны быть заключены в течение 10 дней с момента заключения с Претендентом договора на приобретение жилой площади.
3.7.В случае не внесения Претендентом долга по предоставленной рассрочке Фонд уведомляет в течение 3-х дней предприятие-Поручителя, которое в течение 7-дней обязано произвести выплату неуплаченной Претендентом суммы. Фонд также вправе обратиться с аналогичным уведомлением к поручителю -физическому лицу.
3.8. Оформление и регистрация договоров на приобретение жилой площади по настоящим Правилам осуществляется в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства. Фонд при необходимости на платной основе оказывает содействие в подготовке документации для подачи в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3.9. При приобретении жилья по договорам, указанным в подпунктах  в, г пункта 3.1. настоящих Правил Претендент обязан в течение 3-х дней после оформления квартиры в собственность заключить в качестве обеспечения обязательств перед Фондом договор ипотеки (залога недвижимого имущества), который в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3.10. После государственной регистрации права собственности на приобретаемую квартиру Претендент обязан осуществить ее страхование от рисков утраты и повреждения, а также осуществить личное страхование на сумму предоставленной рассрочки, с определением Фонда в качестве выгодоприобретателя.
3.11. Право собственности на приобретаемую жилую площадь возникает у Претендента с момента государственной регистрации права собственности, с ограничением права распоряжаться ею до окончательного расчета с Фондом.
3.12. Оплата Претендентом приобретаемого жилья может осуществляться посредством жилищного сертификата или безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, в порядке установленном действующим законодательством.
4. Расчет стоимости реализуемого жилья
4.1. Стоимость квартиры приобретаемой Претендентом в соответствии с условиями обозначенными в п.3.2. настоящих Правил складывается из первоначального взноса, оплаты излишек жилплощади и величины долга с учетом наценки за рассрочку (до 15 лет под 2% годовых), которые рассчитываются по сметной стоимости 1 кв.м. жилой площади, утвержденной дорогой.
При этом Фондом устанавливаются следующие наценки:
- на покрытие его текущих расходов (в соответствие с утвержденной Распорядительным советом сметой расходов и налогом на добавленную стоимость);
- на покрытие дополнительных расходов Фонда (плата за государственную регистрацию, государственная пошлина за совершение нотариальных действий, оплата услуг БТИ и др.).
5. Возможность реализации находящейся у Претендента в собственности жилой площади с целью уменьшения долга за предоставленную квартиру
5.1.С целью уменьшения суммы долга рассрочки, предоставленной Претенденту по одному из договоров, указанных в пункте 3.1. настоящих Правил, последний может при согласии Фонда воспользоваться его услугами по реализации  имеющейся у Претендента в собственности  жилой площади.
5.2.Реализация жилой площади осуществляется на рыночных условиях, существующих в конкретном регионе, но не дороже стоимости приобретаемого жилья.

ПРИМЕР РАСЧЕТА

1. Железнодорожник с семьей из 5 человек нуждается в улучшении жилищных условий и является очередником на предприятии. Они  роживают в квартире общей площадью 50 кв.м., которую    оставляют за семьей для проживания или продажи.
2. Семья претендует на 3-х комнатную квартиру с общей площадью 70 кв.м. и сметной стоимостью 448000 руб. (6400 руб. за кв.м.).
3. Социальная норма предоставления жилой площади на одного человека 18 кв.м., а на семью, в данном случае, положено выделить 18x5=90 кв.м.
4. Семья будет иметь в этом случае 50 кв. м + 70 кв.м. = 120 кв.м.
5. Излишек площади будет 120 кв.м.- 90 кв. м = 30 кв.м.
6. Расчет для внесения первоначального взноса будет осуществляться исходя из первоочередной оплаты за излишнюю площадь. Стоимость излишней площади - 30 кв. м х 6400 руб. = 192000 руб.
7. При этом гражданин также должен сразу вносить единовременно
   первоначальный взнос - 15% от части стоимости квартиры, оставшейся после оплаты за излишки (448000 - 192000) х 0,15 = 38400 руб.

ИТОГО первоначальные платежи составят:
192000 + 38400 = 230400 руб.

1. Долг гражданина будет 448000 - 230400 = 217600 руб.
2. С учетом 2% годовых долг с рассрочкой его оплаты на 15 лет составит       217600 х 1,15 = 250240 руб.
3. Ежемесячная оплата составит 250240 : (15x12) = 1390 руб.
4. Семья будет платежеспособной если:
5. ежемесячные выплаты не превышают 35% совокупного семейного дохода;
6. оставшиеся   в   распоряжении   семьи   средства   не   должны   быть   ниже суммарного прожиточного минимума на всех членов семьи.

По Московской области прожиточный минимум
1916 руб. (во2-м. кв.) х 5 + 1390руб. = 10970 руб.
Если совокупный доход семьи будет превышать указанную сумму (10970 руб.), то Фонд по желанию очередника вправе в соответствии с п.3.1. абз.2 Положения сократить срок рассрочки.
12.      Долг гражданина можно снизить за счет:
а)        собственных сбережений, внося единовременно с  первоначальным взносом или увеличивая сумму ежемесячных платежей;
б)       передачи «старого» жилья по оценочной стоимости (не дороже стоимости нового жилья) в счет погашения общего долга по рассрочке.
Если в вышеприведенном расчете гражданин (очередник) примет решение о передаче «старого» жилья по оценочной стоимости, например в 200000 руб., то он внесет первоначальный взнос 38400 руб., а стоимость сдаваемой квартиры пойдет на погашение излишка (192000 руб.) и 8000 руб. останется на снижение долга по рассрочке.
.