1.   ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ИСТОРИЯ, УЧАСТНИКИ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

ОГЛАВЛЕНИЕ

1.5. Инфраструктура ипотечного кредитования

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая (как указывалось выше) связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недви­жимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов (рис.1.5.).  В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозмож­но без наличия в стране:

• системы регистрации оборота недвижимого имущества;
• страховых организаций (компаний);
• организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимо­сти недвижимого имущества.

Для осуществления эффективного ипотечного кредитования необ­ходимы также работоспособные суды и нотариальные конторы; органы законодательной власти; институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд; статистические службы, соби­рающие и анализирующие статистические материалы на данную тему; службы информации о кредитоспособности потенциальных заемщиков; рейтинговые агентства по оценке деятельности ипотечных банков; учеб­ные заведения, занимающиеся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов, а также для институтов обеспе­чения ипотеки; научно-исследовательские организации; специализирован­ные печатные издания.
Специфика предмета залога при ипотечном кредитовании предполагает обязательную регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке определенными органами.
Функционирование действенной системы регистрации вносит четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключает возможность

различных трактовок их содержания; позволяет облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости; способствует снижению риска невозврата ипотечного кредита.
Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.
В мировой практике распространены следующие виды страхования:

• жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;
• недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);
• ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая - отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства - погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация)4
• чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от неточнос­тей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременений - ипотечных долгов и т.д.. Дополнительно  может страховаться вся последняя информация по оценке недвижимости за текущий и прошлые годы, а также задолженность по налогам или ее отсутствие.);
• ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

Поэтому для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной сделки страховой компании необходимо иметь лицензии на осуществление целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков). Нередко страховые компании помимо своей основной деятельности занимаются предоставлением гарантий по ипотечным ценным бумагам.

Современная система ипотечного кредитования предпола­гает наличие развитого рынка услуг по оценке стоимости недвижимости. Для функционирования системы оценки объектов недвижимости необхо­димы: обязательное лицензирование оценщиков; наличие соответствующего законодательного и нормативного обеспечения; развитая информационная база; существование стандартов профессиональной деятельно­сти оценщиков; разработка и внедрение эффективных методов оценки и др.
          Важным принципом формирования и функционирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Развитие системы ипотечного кредитования в стране напрямую зависит от существующего правового обеспечения. Осо­бое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки законодательных актов.
.