1.   ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ИСТОРИЯ, УЧАСТНИКИ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

ОГЛАВЛЕНИЕ

1.3. Особенности современного ипотечного кредитования за рубежом

         1.3.1. Европейская система ипотечного кредитования

Современная европейская система ипотечного кредитования зародилась в середине 18 века в Пруссии. В это время денежные средства стали выдаваться под залог земельного владения. За предоставленный капитал выдавались документы (Hypothekenbrief), в которых был обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники закладных листов.
29 августа 1767г. король Пруссии Фридрих Второй издал закон о создании Landschaft’a (кредитного товарищества, занимающегося предоставлением ипотечных кредитов). Ландшафтам были даны широкие права в отношении должников: они могли взимать проценты и сборы без предварительного судебного разбирательства, производить опись имущества и его продажу с публичных торгов.
Некоторые ландшафтам могли выпускать ипотечные Hypothekenbrief. Они хорошо продавались, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья. В 1777 году в обращении находились Hypothekenbrief общей стоимостью около 9 млн. талеров, в 1787 году – 46 млн., в 1805 году – 150 млн. талеров.
В дальнейшем система Hypothekenbrief перешла в Польшу. Волна эмиграции 1830-1831гг. во Францию привела к распространению системы ипотечного кредитования и в этой стране.
В 1852 году был учрежден Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. Это привело к более равномерному распространению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ипотечной ценной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. Если до середины XIX в. преобладал Hypothekenbrief, то после учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент – закладной лист как ценная бумага.
В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая из Франции распространилась на территорию Германии, а затем и на большую часть Европы. В это же время появились первые ипотечные банки.
Таким образом, ипотечные ценные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям.
В настоящее время в Европе действуют 2 основные модели ипотечного кредитования: классическая континентальная и ссудно-сберегательная.
Основной тип кредитного института классической континентальной ипотеки - ипотечный банк. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотеч­ных кредитов недостаточно, банки всегда используют различ­ные дополнительные схемы для их привлечения. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы — «короткие деньги», это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы и долгосрочные ресурсы — «длинные деньги», получаемые за счет долгосроч­ных займов, а также продажи ценных бумаг (закладных листов), обеспечен­ных выданными этими же банками кредитами (рис. 1.1, 1.2.)
Закладные листы  хорошо зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов (согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1997 года в Европе около 640 млрд. марок. Их них примерно 70% были эмитированы немецкими ипотечными институтами).
Функционирование системы закладных листов основывается на следующих принципах:

• Лицензирование. На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К получателям лицензии существуют определенные требования:
• достаточность собственного капитала банка (в Германии - минимум 60 млн. марок)
• надежность источников образования уставного капитала;
• наличие обоснованного и детализированного бизнес-плана;
• достаточная квалификация руководящего состава банка и др.;
• Принцип покрытия. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.

Регистр покрытия. Все активы, которые служат покрытием закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указывают характеристики заложенного объекта, номинальную сумму кредита, процентную ставку, взносы в погашение основного долга, стоимость залога,

способ использования объекта залога. Выделяются доходные объекты, а также незавершенное строительство и земельные участки под застройку;

• Преимущественное право держателей закладных листов. При банкротстве банка держатель закладного листа имеет преимущественное право на возмещение;
• «Защитный вал». Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка;
• Надзор. В мировой банковской практике существует строгий контроль за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствие с банковским законодательством (для ограничения уровня риска); политика процентных ставок, внутренний и внешний аудит. Регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов (в Германии сумма выпущенных в обращение закладных листов не может превышать 60-кратного размера собственного капитала для специализированных ипотечных банков и 48-кратного - для универсальных).

При соблюдении данных принципов система закладных листов является достаточно надежной. В Германии с момента принятия в 1900 г. закона «Об ипотечных банках» не было ни одного случая их банкротства.
Закладные листы выпускаются  различного номинала. Они  могут быть либо на предъявителя, либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли.
Главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кре­дита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.
Кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная нова­ция: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последо­вательно - кредит сберегательного погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка. Аналогичная инвестиционная технология объединяет поми­мо сберегательных и ипотечных банков также и другие финан­совые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сберегательный, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую техно­логию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование: в более гибкой форме и более качественно; происходит значительное уменьшение процент­ной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования; облегчается организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д.
Благодаря классической схеме работы с относительно про­стой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.
При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитные институты подключают к классической технологии образования кредитных фондов внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком (ссудно-сберегательная модель – жилищное ипотечное кредитование (рис.1.3)).
Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого (при заключении договора вкладчик получает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано). Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение на получение  льготного  кредита для оплаты  недостающей его  части. Погашение кредита длится 10-15 лет.
Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй  этап получения кредитов. Другими словами, данная  модель ипотечного кредитования значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.
Одним из достоинств ссудно-сберегательной системы (системы стройсбережений) является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые сбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками.

В Германии ипотечные кредиты в рамках данной системы предоставляются при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 30% до 50% общей суммы сбережений.
Судно-сберегательная система имеет и свои недостатки: обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению и др. Для кредитных институтов достаточно сложно сохранить финансовые средства при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Однако  финансовый и правовой механизмы работы ссудно-сберегательной системы достаточно просты, и поэтому данная инвестиционная модель легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры. Именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире.
.